만기 전 이사 복비, 세입자가 내야 할까? 계약서 특약보다 먼저 볼 계약 상태와 낼 때 상한 계산법

전세·월세 계약서 특약란에 이런 문장이 들어 있다고 해볼게요.

중도 퇴거 시 새 임차인 중개보수는 임차인 부담

계약 기간이 남았는데 이사를 가야 할 때 이 한 줄을 다시 읽으면 ‘복비는 내가 내는 거구나’ 싶어지죠. 집주인이나 중개사무소가 “새 세입자 복비는 나가는 사람이 낸다”고까지 하면 더 그렇고요.

그런데 이 문장이 어떤 무게를 갖는지는 내 계약이 지금 어떤 상태인지에 따라 달라집니다. 같은 문장이 적힌 계약서라도, 계약이 이미 한 번 연장됐다면 집주인 동의 없이 해지를 통지하는 길이 따로 있거든요.

새 세입자 계약의 중개보수(복비)는 그 계약을 의뢰한 집주인과 새 세입자가 각각 냅니다. 나가는 세입자에게 내라고 정한 법 조항은 없고, 세입자가 내게 되는 건 집주인과의 합의나 계약서 특약 때문입니다.

최초 계약 기간 중이라면 중도 해지 특약이 없는 한 세입자 혼자 계약을 끝낼 수 없어 집주인 동의가 필요합니다. 집주인은 동의 조건으로 새 세입자 구하기나 복비 부담을 요구할 수 있는데, 이건 법정 의무가 아니라 협상 조건이에요. 합의가 안 되면 계약은 만기까지 유지됩니다.

묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 갱신된 계약이라면 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다. 집주인 동의가 필요 없으니 복비를 조건으로 낼 이유가 없습니다.

개인 집주인과 맺은 주택(아파트·빌라·원룸 등) 전세·월세 기준이며, 2026년 10월 16일에 확인한 현행 주택임대차보호법·민법·공인중개사법을 바탕으로 했습니다. 상가, 등록임대주택·공공임대, 법인 임차인은 다른 법이나 약관이 적용될 수 있어요.

특약보다 먼저 볼 것은 내 계약의 지금 상태입니다

계약서를 꺼냈다면 특약란보다 계약 기간과 갱신 기록부터 보세요. 아래 여섯 줄 중 어디에 들어가는지가 답을 정합니다.

묵시적 갱신은 집주인이 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않았고, 세입자도 만기 2개월 전까지 알리지 않아 같은 조건으로 그대로 연장된 경우입니다.

재계약서를 새로 썼다면 계약서나 문자에 “계약갱신요구권 행사”라는 기록이 남아 있는지부터 보세요. 이 기록이 있느냐에 따라 표의 다섯째 줄인지 여섯째 줄인지가 갈립니다.

둘째·셋째 줄도 놓치기 쉽습니다. 1년처럼 짧게 정한 계약을 그 만기에 끝내거나 원래 만기에 맞춰 나가는 건 중도 퇴거가 아니에요. 다만 만기 2개월 전까지 나간다고 알리지 않으면 묵시적 갱신으로 이어질 수 있으니 미리 통지해 두세요. 만기보다 앞선 날짜로 먼저 이사하면서 보증금을 먼저 받으려는 건 집주인 동의가 필요한 일입니다.

이미 연장된 계약이라면, 셀 날짜는 ‘받은 날’부터

묵시적 갱신이나 계약갱신요구권으로 갱신된 계약은 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 계약이 끝나는 건 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지났을 때예요.

기준이 보낸 날이 아니라 받은 날이라, 문자나 내용증명처럼 받은 날짜가 남는 방식으로 보내는 편이 안전합니다.

이 경우엔 집주인 동의가 필요 없으니 “새 세입자를 구하고 복비도 내야 나갈 수 있다”는 조건을 받아들일 이유가 없어요. 3개월이 되기 전에 먼저 이사하면서 보증금을 먼저 돌려받고 싶다면, 그 부분만 집주인과 합의할 일입니다.

3개월이 지나도 보증금이 돌아오지 않으면 임차권등기명령 같은 별도 절차가 있으니 대한법률구조공단(132)에 확인해 보세요.

최초 계약 기간 중이라면, 그 특약은 협상의 출발점입니다

2년 등 기간을 정한 최초 계약은 중도 해지 특약이 없으면 세입자 혼자 기간 중에 끝낼 수 없습니다. 그래서 만기 전에 나가려면 집주인 동의(합의 해지)가 필요하고, 복비가 동의 조건으로 나올 수 있는 것도 이 갈래예요.

처음에 본 특약 문장이 실제로 무게를 갖는 곳도 여기입니다. 그런 특약이 있다면 협상은 그 문장에서 출발하게 되고, 없다면 복비는 처음부터 서로 합의할 조건이에요.

• 합의가 안 되면: 계약은 만기까지 유지됩니다. 월세는 계속 내고, 보증금은 만기에 돌려받는 것이 원칙이에요.
• 복비를 내기로 한다면: 아래 상한 안에서 금액을 협의합니다.

특약 효력이 애매하거나, 이미 갱신된 계약인데 특약을 이유로 복비를 요구받는다면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)에 상담해 보세요.

낸다면 얼마까지인지는 내 보증금·월세로 정해집니다

합의 조건으로 대신 내는 복비는 정액이 아닙니다. 집주인이 중개사무소에 내는 몫의 상한 안에서 협의하는 금액이에요.

• 상한 = 거래금액 × 상한요율 (한도액이 있으면 한도액 이하)
• 거래금액 = 전세는 보증금, 월세는 보증금 + 월세 × 100. 이 합이 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세 × 70

위 요율은 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례(국가법령정보센터) 기준입니다. 요율은 시·도 조례로 정하니 다른 지역은 그 시·도 조례를 확인하세요. 주거용 오피스텔은 요율이 따로 정해져 있어 이 표와 다릅니다.

네 가지 계약으로 상한을 계산해 볼게요. 서울 기준으로 가정한 계산이고 부가세는 넣지 않았습니다. 실제 금액은 이 상한 안에서 협의합니다.

둘째 줄은 월세를 100배로 더하면 4,500만 원이라 5천만 원에 못 미쳐서, 70배로 다시 계산한 값입니다. 500만 원 + 2,800만 원 = 3,300만 원에 0.5%를 곱해 16만 5천 원이 나와요.

넷째 줄은 8,000만 원 × 0.4% = 32만 원이지만 한도액 30만 원에 걸려 30만 원이 상한이 됩니다.

요구받은 금액이 있다면 이 상한과 나란히 놓고 보세요. 이 상한은 집주인이 중개사무소에 내는 몫을 기준으로 한 금액이라는 점도 함께 기억해 두시고요.

집주인에게 연락하기 전에 계약서에서 찾을 세 가지

1. 계약 기간과 갱신 기록: 지금이 최초 계약 기간인지, 묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 연장된 계약인지. 재계약서를 썼다면 “계약갱신요구권 행사” 기록이 있는지.
2. 특약란: 중도 해지나 중개보수에 관한 문장이 있는지. 최초 계약 기간 중이라면 협상은 이 문장에서 시작됩니다.
3. 보증금과 월세: 복비를 낼 가능성이 있다면 위 식으로 상한부터 계산해 둡니다.

묵시적 갱신이나 갱신요구권으로 연장된 계약이라면 연락의 내용은 협상이 아니라 해지 통지입니다. 받은 날짜가 남는 방식으로 보내고, 그날부터 3개월을 세면 돼요. 판단이 어렵거나 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회나 대한법률구조공단(132)에 상담할 수 있습니다.

이사 준비를 하다 보면 같이 정리할 돈이 몇 가지 더 생깁니다. 아파트에 살았다면 관리비와 함께 낸 돈을 돌려받는 이사 나갈 때 장기수선충당금 돌려받기 — 관리사무소가 아니라 집주인에게, 확인서 받는 법을, 이사 때문에 인터넷 약정을 정리해야 한다면 인터넷 해지 위약금 계산법 — 가입일로 갈리는 할인반환금과 총 해지비용을 함께 확인해 보세요.

제가 이 문제에서 눈여겨본 건, 같은 특약 문장이라도 계약이 갱신됐는지에 따라 맡는 역할이 전혀 달라진다는 점이었습니다. 최초 계약 기간에는 협상의 출발점이 되지만, 갱신된 계약에서는 3개월 해지라는 길이 따로 열려 있거든요.

그러니 “복비는 나가는 사람 몫”이라는 말을 들었다면 바로 답하지 마시고, 계약서의 날짜부터 확인해 보세요. 복비 이야기는 그다음에 꺼내도 늦지 않습니다.

출처: 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 · 「서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례」 · 확인 기준 2026년 10월 16일